Frequently asked questions

Negotiations

Can a selling agent negotiate with multiple potential buyers?

The selling agent may negotiate with multiple potential buyers simultaneously; however this must be made explicitly clear to all parties involved.

In most cases (when there is more than one potential buyer for one house) the broker will ask the kandidates to discus one final offer. This offer has to include the price, but also secondary clauses like the date of delivery and arrangement about movable goods. 

We advice you to bring your own broker when buying a home!

The property’s asking price is very high. Is this normal?

The seller determines the sale price of their property in consultation with a selling agent. The buyer can negotiate the price, but the final decision lies with the seller. This applies to all matters pertinent to the seller’s decision on whether they want to sell. When both parties agree on these matters, a sale can proceed.

Involved parties may also negotiate over smaller matters, such as movable property, after agreeing on the principal matters. If an agreement cannot be reached regarding these smaller matters, a court may rule that negotiations must continue until a decision has been reached that is satisfactory to both parties.

When does negotiation begin?

Negotiation begins once the seller has responded to an offer, for example with a counter-offer. The selling agent may also enter into negotiation with a buyer. 

If the selling agent states they will discuss an offer with the seller, this does not mean negotiation has begun.

Purchase

Can I obtain financing for 100% of the buyer's costs?

Banks apply strict rules to financing for first-time buyers. These rules are set out in the Code of Conduct for Mortgage Financing (GHF) in combination with ministerial regulations.

What are these rules and how much can you borrow?

Besides the income requirement, lenders will also calculate and take into account the exact ‘market value’ of the property. This can include:

- The purchase price of the property
- The purchase/contract price, eventual land prices and construction costs, additional work, construction interest and utility connections
- The appraised value, after rebuilding where applicable

In 2018, the maximum value of a loan may not exceed the market value of the property. The maximum mortgage amount has been reduced by 1% six times since 2013, meaning additional costs will apply in the future.

If I offer the asking price, does the seller have to accept my offer?

No. Under a Supreme Court ruling, the asking price of a property is considered an invitation to make an offer, which the seller may or may not accept. They may also make a counter-offer or increase the asking price during negotiations.

What are buyer's fees?

The buyer assumes all fees for transfer of property, about 6% of the purchase price. Buyer’s fees include the following: 

- 2% transfer tax
- Notary fees (for drawing up the transfer deed)
- Land Registry fees (for registration of the deed of transfer)

In addition to these costs, the buyer must also take into account: 

- Notary fees for drawing up the mortgage deed
- Land Registry fees for mortgage registration.

Agent fees are not included in buyer’s fees and are paid by the seller that hires the agent. If a buyer hires an estate agent to handle the buying process, those fees are included in the buyer’s fees.

What does 'under offer' mean?

When a property is ‘under offer’ this means a serious offer has been made, and the vendor has ceased marketing the property. It is still possible to view a property that is under offer. 

Agents are obliged to advise potential buyers if a property is under offer.

What is the cooling-off period?

The cooling-off period starts the day after the agreement is signed by both parties, and lasts three days. During the cooling-off period, the buyer may still legally withdraw from the agreement. This gives the buyer time to consider terms and fees, or consult experts.

Should you choose to make use of the cooling-off period, it is advisable to do so in writing as the burden of proof can be difficult if done verbally. 

Rentals

Gelden voor alle woningen dezelfde voorwaarden?

Nee, per woning kan dit verschillen. Het kan bijvoorbeeld zijn dat een bepaalde doelgroep voorrang heeft bij de toewijzing. Bijvoorbeeld kandidaten met een bepaald inkomen of boven een bepaalde leeftijd.

Ik bezit eigen vermogen, mag ik dit als inkomen meetellen?

Ja, over het algemeen mag een bepaald % van je (aantoonbare) vermogen meegerekend worden als inkomen.

Kan er gehuurd worden door meer dan 2 personen?

Nee, dit is niet mogelijk er mogen maximaal 2 namen op het huurcontract staan.

Kan er gehuurd worden met een garantstelling door derden?

Nee, dit is niet mogelijk.

Kan er onderhandeld worden over de huurprijs of over de minimale huurtermijn?

Nee, dit is niet mogelijk.

Kan iemand anders voor mij huren?

Nee, de hoofdhuurder dient zich in te schrijven op het betreffende adres bij de gemeente.

Kan ik als student een woning huren?

Nee, het is alleen mogelijk om te huren met voldoende inkomen conform de inkomensnorm, waarbij maximaal 2 inkomens tot het gemeenschappelijke inkomen gerekend mogen worden.

Waarom staat een woning aangemeld als deze al is verhuurd?

Dit kan voorkomen als er al wel een huurder bekend is maar de huurovereenkomst nog niet is getekend. Wij kunnen dan de woning nog niet als definitief verhuurd beschouwen.

Wat heb ik nodig om in aanmerking te komen voor een woning?

Op het inschrijfformulier van de woning waar je op reageert staat vermeld welke documenten zijn vereist om in aanmerking te komen voor de woning.

Wat is de minimale huurtermijn?

Jehuurt de woning voor minimaal 1 jaar. Vervolgens loopt het huurcontract door voor onbepaalde tijd.
De minimale opzegtermijn is 1 maand.

Zijn de woningen gestoffeerd of gemeubileerd?

Nee, de woningen zijn niet gestoffeerd of gemeubileerd, tenzij dit specifiek bij de betreffende woning vermeld staat.

Zijn er inkomens criteria?

Ja, wij hanteren diverse criteria om de financiële haalbaarheid te beoordelen.
Als vuistregel hanteren wij een inkomseis die overeenkomt met een bruto jaarinkomen van 45 x de maandhuur van de woning.

Voorbeeld: De huurprijs van de woning bedraagt € 950,-- per maand. Dan bedraagt het benodigde gezamenlijk bruto jaar inkomen  € 42.750,--

Sale

Is the agent fee included in the buyer’s fees?

No. Agent fees are not included in buyer’s fees. If a seller hires an agent to handle the sale of their property, the seller pays that agent’s fees. If a buyer hires an agent to handle the purchase process, they are responsible for paying that agent’s fees.

What is an option?

An option contract is a unilateral agreement whereby a seller agrees not to sell their property for a specified length of time, whilst the potential buyer secures financing or arranges a property valuation.

The seller is obligated to sell, but the buyer has the option to buy.

Klik op de knop contact om uw gegevens achter te laten, of bel met 026-20 20 116.

De meest flexibele makelaar in Arnhem Vriendelijk. flexibel en resultaatgericht. U bent in goede handen. We maken de verkoop van uw huis een geweldige ervaring, en de zoektocht naar een nieuwe woning een feest.