Antwoord op veel gestelde vragen
Aankoop
Het antwoord is nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als je de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doe je een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij je bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.
Dit zal in de praktijk overigens niet vaak voorkomen, maar is dus wel mogelijk. Daarnaast geldt er een schriftelijkheidsvereiste, waarbij de koop pas tot stand komt, nadat beide partijen het koopcontract hebben ondertekend.
Banken hanteren strakke spelregels voor de verstrekking van nieuwe hypotheken. Deze zijn opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in combinatie met ministriële regelingen. Welke regels zijn dat en wat mag u lenen?
Naast de inkomenseis telt voor geldverstrekkers ook de ‘marktwaarde’ van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:
- De koopprijs van de woning
- De koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten nutsvoorzieningen
- De getaxeerde waarde, eventueel na verbouw
Voor een bestaande woning mag je in 2016 maximaal 102% van de marktwaarde lenen (eventueel na verbouwing).
In 2018 mag de maximale hypotheek niet meer hoger zijn dan de marktwaarde van de woning (100%). Daarom wordt vanaf 2013 de maximale hypotheek in zes gelijke stappen van 1% verlaagd. Je zult dus in de toekomst de bijkomende kosten steeds meer zelf moeten betalen.
Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan, tenzij de makelaar anders besluit of afspreekt met zijn opdrachtgever. De makelaar dient wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is of in gesprek is met een andere kandidaat.
Kosten koper (k.k.) betekent, dat de koper alle kosten verband houdende met de overdracht van de aangekochte woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper bedraagt circa 6 % van de koopprijs van de aangekochte woning. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:
- 2% Overdrachtsbelasting;
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering;
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering.
Naast deze kosten dient de koper, ook rekening te houden met:
- Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte;
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte.
Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/ haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Houd hier dus rekening mee als je een woning koopt.
Tevens kan men in het jaar 2016 nog maximaal 102% van de woningwaarde lenen, houd hier dus rekening mee als je een woning koopt!
Voor vragen kun je uiteraard bij ons kantoor terecht!
Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen.
De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.
Mocht je gebruik willen maken van de wettelijke bedenktijd, kan het verstandig zijn dit schriftelijk te doen, aangezien de bewijslast moeilijk is, als je dit mondeling doet.
Huis verkopen
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd.
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het kopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip ‘optie’ gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning.
Een optie kun je niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.
Nee. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als je ons inschakelt voor de verkoop van je woning dan zul je de kosten van onze dienstverlening moeten betalen. Als je ons als koper inschakelt voor de koop van een woning zal je de kosten van onze dienstverlening moeten betalen.
Onderhandelingen
De verkoper stelt in overleg met zijn makelaar een vraagprijs vast. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist uiteindelijk zelf of hij wenst te verkopen. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over alle zaken eens zijn, komt er pas een koop tot stand (na schriftelijke vastlegging).
De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken.
In de praktijk zal de makelaar, als er meer gegadigden zijn voor één woning, alle gegadigden de gelegenheid geven om éénmalig een uiterst voorstel te doen. Dit voorstel dient aan een aantal voorwaarden te voldoen. Niet alleen de prijs is van belang. Ook de randvoorwaarden, zoals de leverdatum, afspraken met betrekking tot roerende zaken etc.
Wij raden je aan om een eigen makelaar in te schakelen bij de koop van een woning.
Je kunt niet afdwingen dat je in onderhandeling bent. Je bent pas in onderhandeling als de verkoper positief reageert op je bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met je in onderhandeling is. Je bent nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij je bod met de verkoper zal overleggen.
Huurwoning
Nee, per woning kan dit verschillen. Het kan bijvoorbeeld zijn dat een bepaalde doelgroep voorrang heeft bij de toewijzing. Bijvoorbeeld kandidaten met een bepaald inkomen of boven een bepaalde leeftijd.
Ja, over het algemeen mag een bepaald % van je (aantoonbare) vermogen meegerekend worden als inkomen.
Nee, dit is niet mogelijk er mogen maximaal 2 namen op het huurcontract staan.
Nee, dit is niet mogelijk.
Nee, dit is niet mogelijk.
Nee, de hoofdhuurder dient zich in te schrijven op het betreffende adres bij de gemeente.
Nee, het is alleen mogelijk om te huren met voldoende inkomen conform de inkomensnorm, waarbij maximaal 2 inkomens tot het gemeenschappelijke inkomen gerekend mogen worden.
Dit kan voorkomen als er al wel een huurder bekend is maar de huurovereenkomst nog niet is getekend. Wij kunnen dan de woning nog niet als definitief verhuurd beschouwen.
Op het inschrijfformulier van de woning waar je op reageert staat vermeld welke documenten zijn vereist om in aanmerking te komen voor de woning.
Je huurt de woning voor minimaal 1 jaar. Vervolgens loopt het huurcontract door voor onbepaalde tijd.
De minimale opzegtermijn is 1 maand.
Nee, de woningen zijn niet gestoffeerd of gemeubileerd, tenzij dit specifiek bij de betreffende woning vermeld staat.
Ja, wij hanteren diverse criteria om de financiële haalbaarheid te beoordelen.
Als vuistregel hanteren wij een inkomseis die overeenkomt met een bruto jaarinkomen van 45 x de maandhuur van de woning.
Voorbeeld: De huurprijs van de woning bedraagt € 950,– per maand. Dan bedraagt het benodigde gezamenlijk bruto jaar inkomen € 42.750,–
